Face à l’effondrement de l’investissement locatif à Toulouse, passé de 58 % à 24 % des ventes en un an, le dispositif Jeanbrun prend le relais du Pinel pour contrer la crise du logement. Intégrée à la Loi de Finances 2026, cette mesure structurelle vise à relancer la construction dans une Ville Rose marquée par une chute de 22 % des mises en chantier et une offre locative en berne. Véritable levier de relance, ce nouveau cadre fiscal ambitionne de restaurer la confiance des investisseurs privés pour répondre à l’urgence immobilière régionale.
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Ce qu’il faut retenir sur la loi Jeanbrun à Toulouse
- À Toulouse, le dispositif Jeanbrun, intégré à la loi de finances 2026, vise à relancer l’investissement locatif après la fin du Pinel.
- Il repose sur un amortissement fiscal appliqué au bâti (hors terrain fixé à 20 %), avec des taux majorés selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social).
- Des quartiers comme Montaudran, Empalot ou Compans-Caffarelli, ainsi que des communes dynamiques telles que Balma, Muret et Blagnac, concentrent une demande soutenue, portée par la croissance démographique, universitaire et aéronautique.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun toulousain et comment ça fonctionne ?
La loi Jeanbrun est un nouveau dispositif d’investissement qui permet à tout ménage d’accéder à l’investissement locatif tout en bénéficiant d’un avantage fiscal fondé sur un mécanisme d’amortissement.
Concrètement, l’investisseur peut déduire de ses revenus imposables une fraction du prix d’acquisition du logement, à laquelle s’ajoute l’ensemble des charges afférentes à l’exploitation locative : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière ou encore frais de gestion.
Ses objectifs principaux sont :
- Relancer la construction : favoriser la création de 50 000 logements privés dès 2026 pour pallier la chute des mises en chantier.
- Développer une offre abordable : encourager des loyers modérés (intermédiaires à très sociaux) grâce à des taux d’amortissement majorés.
- Rénover le parc existant : inclure l’immobilier ancien sous condition de travaux de réhabilitation lourde (minimum 30 % du coût total).
- Pérenniser l’investissement : proposer un cadre fiscal plus lisible et axé sur la rentabilité économique réelle pour rassurer les ménages.
Les avantages de la loi Jeanbrun à Toulouse
Un amortissement annuel du prix du bien
Le dispositif repose sur un amortissement fiscal appliqué au bâti (hors foncier, fixé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition) avec une majoration selon si le logement est loué avec un loyer intermédiaire, social ou très social.
Il permet de bénéficier :
Dans le neuf
Dans l’ancien (travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition)
Une fiscalité modulable selon votre engagement social
Plus votre engagement social est élevé, plus votre avantage fiscal progresse. Les plafonds de déduction annuelle par foyer fiscal sont les suivants :
Dans ce cas, les locataires devront respecter des plafonds de ressources, alignés sur ceux en vigueur pour les dispositifs locatifs sociaux et intermédiaires.
La possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global
Le dispositif Jeanbrun intègre le déficit foncier en complément de l’amortissement, permettant une imputation sur le revenu global pouvant atteindre 10 700 € par an. Ce mécanisme contribue à réduire la base imposable à l’impôt sur le revenu.
La possibilité de cumuler le dispositif avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
La loi Jeanbrun est compatible avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), sous réserve du respect des plafonds de loyers et des obligations propres à chaque dispositif.
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Les conditions d’éligibilité du dispositif Jeanbrun à Toulouse
Typologie du bien et implantation géographique
Le logement concerné doit être implanté au sein d’un bâtiment d’habitation collectif. Le champ d’application du dispositif étant présenté comme national, la ville de Toulouse entre pleinement dans son périmètre. Ce cadre est particulièrement pertinent pour le marché toulousain : selon l’INSEE, 83,8 % des logements sont des appartements, garantissant ainsi aux investisseurs locaux un large choix de biens compatibles avec les exigences du dispositif.
Caractéristiques de l’opération immobilière
L’éligibilité du bien repose sur la nature de l’opération réalisée. Sont ainsi concernés :
- les logements issus de programmes neufs,
- les acquisitions réalisées en état futur d’achèvement (VEFA),
- les biens anciens, à condition que les travaux engagés atteignent un seuil minimal équivalent à 30 % de la valeur du logement.
Obligations locatives et encadrement des loyers
Le propriétaire est tenu de louer le logement à titre de résidence principale pour une durée de 9 ans. Les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds définis par catégorie (intermédiaire, sociale ou très sociale) afin de s’inscrire dans une logique de modération des loyers adaptée au marché toulousain.
Restriction relative au cercle familial
Afin de garantir l’usage du dispositif à des fins strictement locatives, toute mise en location à un membre du cercle familial proche du propriétaire est exclue.
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Dans quels quartiers investir avec le dispositif de défiscalisation Jeanbrun à Toulouse ?
Les meilleurs quartiers pour investir
Le quartier de Montaudran
À Toulouse, plusieurs quartiers offrent d’excellentes opportunités pour l’investissement immobilier. Le quartier de Montaudran, situé au sud-est de la ville, bénéficie d’un emplacement stratégique grâce à sa proximité avec la rocade mais aussi au futur passage de la ligne C du métro prévue pour 2028. Le quartier possède aussi de nombreux atouts culturels comme la Halle des Machines et la Cité de l’Espace qui contribuent à attirer de nombreux locataires. Ce dynamisme économique et la construction de nouvelles résidences neuves participent à l’attractivité locative du quartier. Le prix moyen dans le quartier est de 3 268 €/m2 avec un loyer moyen de 13,9 €/m2 pour un appartement au 1ᵉʳ semestre 2026.
Le quartier Empalot
Quartier en pleine restructuration urbaine, Empalot attire l’attention des investisseurs grâce à son potentiel de développement futur. Il allie qualité de vie et mixité sociale avec des établissements éducatifs, des installations sportives (stade Henri Gréard) et des espaces verts (jardin Niel). Les prix immobiliers sont attractifs, avoisinant les 3 291 € le mètre carré, ce qui en fait une option particulièrement intéressante pour les investissements à long terme au 1er semestre 2026.
Le quartier Compans-Caffarelli
Situé en plein cœur du centre-ville, Compans-Caffarelli, jouit d’une situation géographique idéale entre les berges du Canal du Midi et les campus universitaire UT1 Capitole, Toulouse School of Management et Toulouse Business School. Ce quartier est également doté de nombreuses infrastructures culturelles, telles que le centre de congrès Pierre Baudis et le palais des sports André Brouat attirant de ce fait de nombreux investisseurs intéressés par le potentiel de croissance du quartier. Le prix moyen est de 4 486 €/m2 et les loyers moyens atteignent 16,1 €/m2 pour un appartement au 1er semestre 2026.
Quelles sont les communes éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Balma
Ville prisée pour sa qualité de vie, Balma bénéficie du label « Ville Active & Sportive (3 lauriers) » et d’une connexion directe à l’hypercentre toulousain via la ligne A du métro (Balma-Gramont) et un réseau dense de 10 bus (20, 51, 68, 72, 83, 84, 101, 102, 103, 106). La commune attire les familles grâce à ses 5 groupes scolaires (dont Simone Veil et Gaston Bonheur), son collège Jean Rostand et le lycée Saliège. Côté loisirs, la commune offre une vie associative riche, un complexe sportif municipal, un boulodrome du Compas et une médiathèque. Avec un prix moyen de 3 624 €/m² pour les appartements et un loyer de 14,3 €/m², Balma assure une valeur patrimoniale solide. Le dispositif Jeanbrun y est particulièrement pertinent pour capter une demande locative exigeante tout en optimisant sa fiscalité sur un secteur à forte valeur ajoutée.
Muret
Capitale du comté du Comminges, Muret offre une opportunité d’investissement accessible avec un prix moyen de 2 153 €/m² pour les appartements et un loyer de 12,4 €/m². Très bien desservie par sa gare SNCF et plus de 15 lignes de bus (117E, 301, 302, 303, 304, 305, 31°, 311, 312, 313, 314, 315, 316, 317, 318), elle permet de rejoindre Toulouse rapidement. La ville dispose d’une infrastructure complète : 8 écoles, 3 collèges (Louisa Paulin, Bétance, Joseph Niel) et 2 lycées (Charles de Gaulle, Pierre d’Aragon). Entre culture (théâtre, musée Clément Ader) et sport (centre aquatique Aqualudia, zone des Bonnets), Muret séduit par son cadre de vie équilibré. Dans cette commune, le dispositif Jeanbrun permet de maximiser le rendement locatif en proposant des loyers plafonnés très compétitifs, garantissant une occupation constante du logement.
Blagnac
Symbole de la puissance aéronautique, Blagnac est un moteur économique majeur. Connectée au centre de Toulouse par le tramway T1 (vers Palais de Justice) et de nombreuses lignes de bus Tisséo (30, 70, 31, 74, 130, 71), la ville offre un cadre de vie d’exception avec sa piscine des Ramiers, sa patinoire Jacques Raynaud et ses terrains de padel. L’offre culturelle est tout aussi riche avec Odyssud et le cinéma Rex. Sur le plan scolaire, les familles profitent des collèges Jean Mermoz et Henri Guillaumet, ainsi que du lycée Saint-Exupéry. Avec un prix au m² de 3 125 € et un loyer moyen de 14,3 €/m², Blagnac est une commune idéale pour investir. Le dispositif Jeanbrun y est un levier puissant pour sécuriser un investissement locatif dans un bassin d’emploi mondialement reconnu.
Vous avez des questions ?
Plusieurs dispositifs fiscaux accompagnent les investisseurs immobiliers à Toulouse malgré la fin du dispositif Pinel et Pinel Plus. Le dispositif Location Locatif Intermédiaire (LLI), pour les logements neufs, permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit de 10 % sur le prix d’acquisition. La loi Malraux concerne les projets de réhabilitation dans des secteurs sauvegardés, offrant 22 % à 30 % d’abattement sur le coût des travaux. Le Denormandie s’applique dans le cadre de rénovations de logements anciens, avec une défiscalisation jusqu’à 21 % du coût total. Ces dispositifs encouragent et dynamisent l’investissement immobilier à Toulouse et sa région.
Les risques locatifs sont l’un des principaux facteurs à considérer lors d’un investissement, notamment les impayés de loyer ou la vacance locative. Il est donc essentiel de s’assurer de la solvabilité des locataires potentiels et d’adopter des mesures préventives telles que la souscription à une assurance loyers impayés. L’évolution du marché immobilier peut également impacter votre investissement, comme une baisse des prix de l’immobilier ou une diminution de la demande locative. Informez-vous sur les tendances du marché et les évolutions économiques et démographiques de la région pour anticiper ces risques potentiels.
En savoir plus
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Mise à jour le 20/02/2026