LMNP en 2026 : Ce qu’il faut savoir avant d’investir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure une option privilégiée par de nombreux investisseurs immobiliers, notamment en raison de ses avantages fiscaux attractifs. Lorsqu’un particulier décide de se lancer dans l’investissement locatif, l’une des premières interrogations concerne le choix entre louer un logement vide ou un logement meublé, ce dernier devant être suffisamment équipé pour permettre une vie quotidienne confortable. Le statut LMNP séduit souvent les propriétaires-bailleurs, car il permet de percevoir des revenus complémentaires faiblement imposés tout en offrant l’opportunité de développer et de pérenniser leur patrimoine immobilier. Cependant, le statut LMNP est-il toujours intéressant en 2026 ? Le projet de loi de finances pour 2026 pourrait introduire de nouvelles réformes s’il rentre en vigueur. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.

Rappel du fonctionnement du statut LMNP

Le LMNP permet aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Les revenus issus de ces locations sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant deux grands avantages :

  1. Déduction des charges : Les dépenses liées à l’entretien, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion peuvent être déduits des revenus locatifs.
  2. Amortissement du bien : Une partie du coût du bien immobilier peut être amortie chaque année, réduisant significativement l’assiette imposable.

Ce cadre fiscal a fait du LMNP un choix privilégié pour de nombreux investisseurs en quête de rentabilité et d’optimisation fiscale.

Qu’est-ce qu’un bien meublé ?

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Alur en 2014, la location de logements meublés est strictement encadrée par des critères précis. La loi définit le logement meublé comme une habitation dotée d’un équipement complet, indispensable pour y vivre confortablement au quotidien. La liste des équipements obligatoires comprend :

  • Une literie complète (lit, matelas, drap, couette ou couverture).
  • Un four ou un micro-ondes.
  • Des plaques de cuisson en état de fonctionnement.
  • De la vaisselle en quantité suffisante pour les repas.
  • Des ustensiles de cuisine adaptés.
  • Un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment de refroidissement à –6 °C minimum.
  • Une table et des chaises en nombre suffisant.
  • Un dispositif pour occulter la lumière dans les chambres (rideaux, stores, etc.).
  • Des étagères ou espaces de rangement.
  • Des luminaires.
  • Du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Cette réglementation vise à garantir un niveau de confort standard pour les locataires, tout en clarifiant les obligations des propriétaires bailleurs en matière d’équipement. Attention, si vous ne respectez pas ces conditions, le logement pourra être requalifié en location nue et vous perdrez les avantages fiscaux de la location meublée.

Qu’en est-il du statut LMNP en 2026 ?

Après la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value intervenue en 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pourrait connaître de nouveaux ajustements en 2026. Les mesures évoquées dans le projet de loi de finances pour 2026 n’étant pas encore définitivement adoptées, elles devraient être considérées à ce stade comme des orientations susceptibles d’évoluer au fil de la procédure budgétaire.

Micro-BIC : bascule vers le réel pour de nombreux meublés touristiques non classés

À partir de l’imposition 2026 (sur les loyers perçus en 2025), le meublé de tourisme non classé verrait son micro-BIC fortement réduit : le plafond de recettes tomberait à 15 000 € et l’abattement passerait à 30 %. Au-delà de 15 000 €, le passage au régime réel deviendrait automatique.

Meublés classés et meublés « longue durée » : seuil micro-BIC maintenu

Le meublé de tourisme classé et la location meublée « longue durée » resteraient soumis au plafond micro-BIC de 77 700 € avec un abattement de 50 %.

Prélèvements sociaux : hausse annoncée sur le meublé

Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, une augmentation de CSG de 1,4 point serait envisagée pour les revenus issus de la location meublée. Cette évolution porterait le niveau des prélèvements sociaux à 18,6 % pour le LMNP, contre 17,2 % pour la location nue. Si elle était confirmée, cette mesure s’appliquerait dès les revenus encaissés en 2025, déclarés et imposés en 2026.

Régime réel : l’amortissement resterait le pilier du LMNP

L’amortissement comptable du LMNP au réel ne serait pas encadré par une nouvelle mesure dans la version décrite comme finale à ce stade. L’intérêt du LMNP au réel demeurerait donc, en principe, la capacité à amortir le bien (hors terrain), le mobilier et les frais d’acquisition afin de réduire le résultat imposable, parfois jusqu’à le ramener proche de zéro pendant plusieurs années.

Revente : la réintégration des amortissements resterait à intégrer dans la stratégie

Depuis 2025, la vente d’un logement loué en meublé implique la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière. Cette règle continuerait de s’appliquer en 2026, ce qui obligerait à raisonner « à l’entrée » et « à la sortie ».

Cette réforme ne s’applique pas à certains segments spécifiques de la location meublée. Les logements situés en résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD) conservent le régime fiscal antérieur.

Nouvelles restrictions pour les meublés de tourisme : la loi Le Meur

Dans le cadre de la loi dite « loi Le Meur », portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, d’autres mesures ont été intégrées à la loi de finances 2025. Celles-ci visent spécifiquement les meublés de tourisme afin d’en limiter les effets sur la tension locative dans certaines zones urbaines. Deux changements majeurs sont ainsi introduits :

  • la baisse du seuil de recettes annuelles pour bénéficier du régime micro-BIC, qui passe de 188 700 euros à 77 700 euros pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes,
  • la réduction de l’abattement forfaitaire applicable à ces revenus, qui passe de 71 % à 50 %.

Ces nouvelles dispositions marquent un tournant dans la fiscalité de la location meublée non professionnelle. Elles traduisent une volonté affirmée du législateur de mieux encadrer ce secteur, tout en préservant un équilibre entre incitations à l’investissement locatif et lutte contre les effets de distorsion sur le marché du logement. Les investisseurs, bailleurs et professionnels de la gestion de patrimoine doivent se tenir informés des évolutions réglementaires à venir afin d’ajuster leur stratégie patrimoniale en conséquence.

Faut-il investir en LMNP en 2026 ?

Malgré les réformes, le LMNP reste attractif et conserve des atouts non négligeables :

  • Une rentabilité élevée : les loyers des locations meublées restent en moyenne 20 % supérieurs à ceux des locations nues.
  • Souplesse contractuelle : le LMNP offre une grande flexibilité avec des baux variés (longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier, etc.).
  • Une demande locative soutenue : les biens meublés répondent à une forte demande, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Selon le Baromètre Lodgis location meublée, entre 2019 et 2023, la demande par bien disponible à la location a enregistré une augmentation spectaculaire de 50 %, confirmant l’attrait croissant pour ce type de logement.

Cependant, pour maximiser les bénéfices dans ce contexte évolutif, il est essentiel d’adopter une stratégie adaptée. Afin d’optimiser le potentiel de votre investissement, nous vous conseillons d’analyser la rentabilité nette de votre investissement en intégrant les nouvelles dispositions fiscales dans vos projections financières. N’hésitez pas à faire appel à des conseillers fiscaux ou gestionnaires de patrimoine pour ajuster votre stratégie.

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Mise à jour le 26/01/2026