À Bordeaux, le dispositif Jeanbrun, également appelé « Relance Logement », marque une évolution majeure pour répondre à une crise immobilière sans précédent. Face à une offre locative qui a reculé de 15 % en cinq ans et des mises en chantier en chute de 22 %, l’État ambitionne de construire 2 millions de logements d’ici 2030, dont 50 000 logements privés dès 2026 (source : Ministère du Logement). Adopté par la loi de finances 2026, ce dispositif succède au Pinel en permettant aux investisseurs de déduire une partie de la valeur du bien de leurs revenus imposables via un mécanisme d’amortissement fiscal performant.
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Ce qu’il faut retenir sur la loi Jeanbrun à Bordeaux
- À Bordeaux, le dispositif Jeanbrun, adopté par la loi de finances 2026, vise à relancer un marché locatif fragilisé par la baisse de l’offre et des ventes à investisseurs.
- Il permet un amortissement fiscal sur la valeur du bien (hors terrain), avec des taux plus élevés en cas de loyers sociaux ou très sociaux.
- Les secteurs centraux (Triangle d’or, Chartrons, La Bastide) et les communes attractives comme Mérignac, Pessac et Talence concentrent une forte demande locative, notamment étudiante, soutenant la sécurisation des loyers et la valorisation patrimoniale.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun bordelais et comment ça fonctionne ?
La loi Jeanbrun (ou dispositif Relance Logement) permet à tout ménage d’investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’un avantage fiscal sous forme d’amortissement. Il permet de déduire une partie du prix d’achat du bien, ainsi que l’ensemble des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière), directement de ses revenus imposables.
Sur le marché bordelais, où les ventes à investisseurs sont qualifiées de « quasi-disparues » au troisième trimestre 2025 selon l’Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest, le dispositif Jeanbrun apparaît comme un levier potentiel pour soutenir la production de logements dans une agglomération durablement tendue.
Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun ?
Un amortissement fiscal puissant et encadré
Au cœur du dispositif Jeanbrun se trouve la mise en place d’un amortissement fiscal pour la location nue. Contrairement au régime foncier classique, vous pourriez déduire chaque année une fraction de la valeur de votre logement de vos loyers imposables.
Cet avantage, calculé sur la valeur du bien (hors terrain), permet de réduire significativement votre revenu foncier soumis à l’impôt sur le revenu.
Dans le neuf
Dans l’ancien (travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition)
Une fiscalité modulable selon votre engagement social
Le dispositif Jeanbrun encourage la mise sur le marché de logements abordables. Plus votre engagement social est élevé, plus votre avantage fiscal progresse. Les plafonds de déduction annuelle par foyer fiscal sont les suivants :
À noter : ce plafond s’applique à l’échelle du foyer fiscal.
Optimisation maximale : déficit foncier et cumul LLI
L’un des grands atouts de ce nouveau cadre législatif est sa flexibilité. Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas les mécanismes existants, il les complète :
- compatibilité LLI : le dispositif est cumulable avec le Logement Locatif Intermédiaire,
- doublement du déficit foncier : vous conserveriez la possibilité d’imputer vos déficits sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an, un plafond qui peut être porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique.
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Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Pour bénéficier de l’amortissement, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions.
- Type de bien : logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Engagement locatif : location nue à usage de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans.
- Ressources des locataires : respect des plafonds de ressources des locataires, alignés sur les standards de la location intermédiaire ou sociale.
- Location : il est interdit de louer le logement à un membre de sa famille.
- Zonage géographique : contrairement aux anciens dispositifs, celui-ci est accessible partout en France.
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Quelle est la date d’entrée en vigueur du dispositif ?
Adopté dans le cadre de la Loi de Finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun est entré officiellement en vigueur le 21 février 2026 et concerne les investissements pour une période de 3 ans (jusqu’au 31 décembre 2028).
Dans quels quartiers investir en loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Bordeaux, la perle d’Aquitaine, est une métropole dynamique et attractive en plein essor depuis l’arrivée de la LGV en 2017. Avec 265 328 habitants en 2022, la ville attire de nombreux profils (actifs, étudiants ou familles) à la recherche d’une ville attrayante pour vivre. Ce n’est pas pour rien que l’évolution annuelle de la population est de +1,2 % entre 2014 et 2020.
Avec plus de 40 écoles supérieures, et deux universités, donc l’Université de Bordeaux labellisée « DD&RS », Bordeaux est une grande ville étudiante puisqu’elle accueille environ 88 000 étudiants. L’investissement locatif y est donc particulièrement intéressant pour les bailleurs privés, notamment dans certains quartiers et communes limitrophes offrant un excellent potentiel. Tour d’horizon des meilleures zones où investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux avec la loi Jeanbrun.
Le centre historique de Bordeaux
Le centre-ville historique de Bordeaux, aussi appelé le triangle d’or présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers, notamment grâce à ses quartiers emblématiques tels que Saint-Pierre, Saint-Michel et Gambetta. Ces zones sont réputées pour leur richesse architecturale et leur ambiance conviviale avec bars et restaurants. Ils bénéficient aussi d’une situation géographique idéale, proche de la Garonne et sont bien desservis par les transports en commun, notamment les lignes A, B et C du tramway ainsi que de nombreuses lignes de bus. De plus, ces quartiers disposent d’écoles (Paul Bert, Anatole France, Sévigné Bordeaux), de lycées (Boinmadig) et de collèges (Notre Dame). En termes d’infrastructures culturelles, on y trouve des monuments célèbres comme l’Opéra National de Bordeaux, la place de la Bourse avec son miroir d’eau ou encore la Porte Cailhau. Les prix atteignent en moyenne 5 584 €/m2 et les loyers mensuels sont de 18,1 €/m2 pour un appartement au 1er semestre 2026.
Le quartier La Bastide
La Bastide est un quartier en pleine expansion qui se situe sur la rive droite de la Garonne. Ce quartier en constante évolution séduit les investisseurs grâce à son cadre paisible aux portes du centre-ville. Facilement accessible par le Pont de Pierre ou le Pont Jacques Chaban-Delmas, La Bastide offre une belle qualité de vie à ses habitants avec des espaces verts comme le Parc aux Angéliques et des équipements sportifs tels que la piscine Galin. Le quartier dispose également d’écoles, comme l’école élémentaire Thiers ou le lycée François Mauriac. Les transports en commun y sont bien développés, avec notamment la ligne A du tramway et des lignes de bus qui desservent les différents secteurs du quartier. Les prix immobiliers y sont inférieurs aux autres quartiers de Bordeaux avec un prix moyen de 4 184 €/m2 et un loyer mensuel moyen qui s’élève à 15,9 €/m2 pour un appartement au 1er semestre 2026.
Le quartier des Chartrons
Les quartiers des Chartrons et du Grand Parc offrent également de belles opportunités pour les investisseurs immobiliers. Situés au nord-ouest de Bordeaux, ils offrent un cadre de vie agréable et convivial avec une densité de commerces et services importante. Le quartier des Chartrons, connu pour ses boutiques, ses restaurants et son marché, est traversé par la ligne C du tramway, facilitant ainsi les déplacements dans toute la ville. Le quartier du Grand Parc est quant à lui en pleine rénovation urbaine et présente un fort potentiel de développement pour les investisseurs. Il dispose d’écoles telles que le collège Grand Parc ou l’école maternelle Pierre Trébod. Les Chartrons et le Grand Parc sont également pourvus en infrastructures culturelles et sportives, comme le Musée du Vin et du Négoce de Bordeaux ou la piscine du Grand Parc. Les prix immobiliers dans le quartier atteignent 5 056 €/m2 et les loyers mensuels moyens sont de 17,3 €/m2 pour un appartement au 1er semestre 2026.
Quelles sont les communes éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Mérignac
Ville dynamique de plus de 77 000 habitants en 2022 (selon l’INSEE), Mérignac s’impose comme une commune de premier choix pour l’investissement locatif. Son offre éducative complète, allant du groupe scolaire Joséphine Baker au collège Gisèle Halimi et au lycée Fernand Daguin, en fait un secteur prisé des familles. Le quotidien y est facilité par des infrastructures majeures comme le centre commercial Mérignac Soleil, l’aéroport de Bordeaux, ainsi que des espaces de loisirs reconnus tels que le skatepark du Jard, le stade Noël Berthet, le parc de Bourran et le bois de Burck.
Grâce à une excellente connexion au centre-ville de Bordeaux via la ligne de tramway F, la demande locative y est constante. Avec un prix d’achat moyen de 3 718 €/m² pour les appartements et un loyer de marché avoisinant 16,1 €/m², le dispositif Jeanbrun représente une opportunité stratégique : en optant pour des loyers plafonnés, vous garantissez la solvabilité de vos locataires et sécurisez votre rendement en éliminant quasiment tout risque de vacance locative.
Pessac
Ville universitaire et pôle économique majeur, Pessac est une ville privilégiée pour l’investissement en loi Jeanbrun. La commune dispose d’une infrastructure éducative développée avec 30 écoles primaires (dont l’école Aristide Briand), 5 collèges (dont le collège Noès et le collège européen) et 3 lycées (Pape Clément, Le Corbusier, Philadelphe de Gerde), garantissant une demande locative pérenne des familles. Sa connectivité est un atout stratégique : située à seulement 10 minutes de l’aéroport de Bordeaux-Mérignac et 20 minutes du centre-ville de Bordeaux, elle bénéficie également de deux gares TER reliant la gare TGV Saint-Jean en 6 minutes, ainsi que de la ligne B du tramway (Pessac-centre et France Alouette / Berges de la Garonne et Cité du vin à Bordeaux).
Sur le plan immobilier, Pessac affiche un prix moyen de 3 472 €/m² pour les appartements, avec un loyer de marché de 16,0 €/m². Le dispositif Jeanbrun s’y applique pleinement pour les logements en habitat collectif, qu’ils soient neufs ou anciens avec travaux. En s’engageant sur des loyers plafonnés (intermédiaires ou sociaux), les investisseurs bénéficient d’un amortissement fiscal puissant (jusqu’à 12 000 € de déduction par an), tout en sécurisant leur rendement grâce à une vacance locative quasi nulle dans cette zone de forte tension.
Talence
Véritable poumon académique de la métropole, Talence est une commune idéale pour investir avec le dispositif Jeanbrun grâce à sa tension locative. Avec plus de 130 000 étudiants au sein de l’académie, la ville accueille plusieurs universités et écoles : l’Université de Bordeaux, Kedge Business School, Sciences Po et le CREPS. Cette vitalité est soutenue par une desserte via la ligne B du tramway (reliant le campus aux Quinconces) et un réseau dense de bus (Lianes 4, 5, 8, 9, 31, 35). La commune séduit également les familles par ses infrastructures scolaires de qualité, comptant 4 collèges (dont Henri Brisson et Saint-Genès) et 3 lycées renommés tels que Victor Louis ou le Lycée Hôtelier de Gascogne.
Au-delà de son dynamisme, Talence offre un cadre de vie prestigieux mêlant patrimoine historique (du Château de Thouars au Château Peixotto) et équipements de loisirs de premier plan comme le stade nautique Henri Deschamps ou la plaine des sports de Thouars. Avec un prix moyen de 3 811 €/m² pour les appartements et un loyer de marché de 16,4 €/m², l’application du plafond de loyer Jeanbrun permet ici de capter une demande constante, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal majeur.
Vous avez des questions ?
Différents dispositifs fiscaux peuvent être utilisés pour investir à Bordeaux. Depuis la fin du dispositif Pinel le 31 décembre 2024, de nouveaux dispositifs ont vu le jour, notamment le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), qui permet d’acquérir un logement neuf avec une TVA à 10 % et de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. Le dispositif Malraux, quant à lui, permet d’encourager les investisseurs dans l’ancien à rénover les logements situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables en échange d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation. Chacun de ses dispositifs a ses propres conditions et ses avantages fiscaux, il est donc important de bien se renseigner avant de choisir le dispositif le plus adapté à votre projet et à votre situation.
Les principaux risques liés à l’investissement immobilier à Bordeaux sont la vacance locative (absence de locataire), les impayés de loyers ainsi que l’évolution des prix de l’immobilier pouvant impacter la rentabilité du projet. Il est donc important de bien préparer son investissement en amont pour minimiser ces risques.
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Mise à jour le 20/02/2026