L’année 2026 marque un tournant majeur pour l’immobilier locatif. Avec l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun, une question brûle les lèvres des investisseurs : peut-on cumuler ce nouveau moteur fiscal avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
- En savoir plus sur les conditions de la loi Jeanbrun.
- En savoir plus sur le dispositif Logement Locatif Intermédiaire.
Ce qu’il faut retenir sur le cumul LLI et Jeanbrun
- Il est possible de cumuler le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) au mécanisme fiscal de la Loi Jeanbrun.
- Vous pourriez bénéficier d’une TVA réduite à 10 % à l’achat et d’une exonération de taxe foncière (souvent sur 20 ans).
- Pour profiter de l’amortissement, le montage en SCI doit impérativement être soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Le dispositif Jeanbrun : le nouveau souffle de 2026
Porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, ce dispositif vise à remplacer la logique de « réduction d’impôt » (type Pinel) par une logique d’amortissement.
Le principe est simple : vous déduiriez chaque année une partie du prix d’acquisition de vos revenus, réduisant ainsi drastiquement (voire totalement) l’imposition de vos loyers.
- Amortissement : 3,5 % par an du prix du bien dans le neuf (pour un loyer intermédiaire) et 3 % par an pour un logement ancien (sous condition de 30 % de travaux) .
- Plafond : jusqu’à 8 000 € de déduction annuelle pour le segment intermédiaire.
- Déficit foncier : possibilité d’imputer jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global.
Jeanbrun et Logement Locatif Intermédiaire : un cumul possible ?
La réponse est affirmative, mais il ne s’agit pas d’additionner deux avantages fiscaux, mais de les combiner intelligemment. Concrètement, si vous investissez dans un programme éligible au cadre du Logement Locatif Intermédiaire, vous pourriez profiter du dispositif fiscal Jeanbrun pour optimiser votre fiscalité.
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Les points de convergence stratégiques entre les deux dispositifs
- La TVA à 10 % : en investissant via le cadre LLI, vous conserveriez l’avantage de la TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %). Le dispositif Jeanbrun vient ensuite « coiffer » l’opération en offrant l’amortissement comptable sur le prix d’achat HT.
- L’exonération de taxe foncière : le cumul permet de bénéficier du crédit d’impôt lié au LLI (souvent sur 20 ans) tout en pratiquant l’amortissement Jeanbrun.
Pourquoi choisir ce combo en 2026 ?
1. Une fiscalité « net de net »
Grâce à l’amortissement Jeanbrun, vos revenus locatifs sont neutralisés. Ajoutez à cela la TVA réduite du LLI qui abaisse votre prix d’entrée : vous obtiendrez un rendement net de fiscalité bien supérieur à un investissement classique.
2. Une sécurité locative maximale
En respectant les loyers LLI (environ 15 % sous le marché), vous captez la demande des classes moyennes. En zone tendue (A, A bis, B1), votre risque de vacance est proche de zéro.
3. Une valorisation patrimoniale
Le dispositif Jeanbrun impose un engagement de 9 ans, là où le LLI demande souvent 20 ans. Cette alliance vous force à une stratégie de long terme sur des actifs de haute qualité environnementale (RE2020), garantissant une plus-value à la sortie.
Ce qu’il faut vérifier avant de se lancer
- Le montage juridique : le LLI nécessite souvent une structure type SCI. Vérifiez que votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu pour bénéficier du mécanisme d’amortissement Jeanbrun.
- Le zonage : contrairement au LLI qui est restreint aux zones tendues, le Jeanbrun est national. Toutefois, pour cumuler les deux, vous devriez impérativement choisir un bien en zone A bis, A ou B1.
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