Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’impose, depuis l’extinction définitive du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, comme l’un des piliers majeurs de l’investissement locatif dans le neuf. Si vous cherchez à construire un patrimoine solide en zone tendue, ce dispositif mérite toute votre attention.
Sa mission est claire : produire des logements de qualité avec des loyers plafonnés pour une cible stratégique. Il s’agit des ménages dits « modestes », dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais qui peinent à se loger confortablement face aux prix élevés du marché libre. Pour l’investisseur, c’est l’assurance d’une vacance locative quasi nulle.
- Retrouvez tous les dispositifs permettant d’investir dans l’immobilier locatif.
Ce qu’il faut retenir sur le LLI
- Le dispositif est destiné aux classes moyennes dont les revenus dépassent les plafonds du social.
- Il est possible d’investir dans des zones à forte demande (Zone Abis, A et B1).
- Les avantages fiscaux sont une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % ainsi qu’une exonération de la taxe foncière via un crédit d’impôt pendant 20 ans.
Qu’est-ce que le dispositif Logement Locatif Intermédiaire et quels sont les objectifs ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitue le chaînon manquant de l’immobilier français, se positionnant stratégiquement entre le logement social et le marché libre. Initialement réservé aux géants institutionnels, ce dispositif est, depuis la Loi de Finances 2024, devenu une opportunité majeure pour les investisseurs particuliers. Dans un contexte de pénurie, le LLI s’impose comme une nouvelle loi d’incitation fiscale puissante, conçue pour restaurer la confiance des épargnants grâce à un cadre stable et des gains financiers immédiats dès l’acquisition.
L’ambition du dispositif LLI est triple :
- Sécuriser l’investisseur : en offrant une alternative au dispositif Pinel, il garantit la pérennité du patrimoine tout en répondant à un besoin social crucial.
- Proposer des loyers abordables : il permet de proposer des loyers modérés aux ménages de la classe moyenne au sein des zones « tendues », là où la demande explose.
- Soutenir la construction neuve : il permet le financement de nouveaux immeubles pour répondre à la pénurie de logements en France.
Quels avantages fiscaux le LLI apporte-t-il ?
Réduisez votre prix d’achat grâce à la TVA à 10 %
Contrairement à un achat immobilier classique dans le neuf soumis à une TVA de 20 %, le LLI bénéficie d’un taux réduit à 10 %. Vous achetez moins cher un bien qui prendra de la valeur avec le temps.
Neutralisez votre taxe foncière durant 20 ans
La taxe foncière est intégralement remboursée sous forme de crédit d’impôt chaque année, et ce, pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans. Un gain de trésorerie annuel non négligeable qui améliore votre cash-flow.
Valorisez votre patrimoine avec des logements aux normes RE2020
Investir dans le LLI, c’est investir dans le neuf. Les logements respectent les dernières normes environnementales (RE2020). Pour vous, c’est la garantie d’un bien sans travaux à prévoir et facile à revendre. Pour votre locataire, ce sont des factures énergétiques réduites.
Le cumul avec le dispositif Jeanbrun
Le dispositif LLI pourrait se cumuler avec le nouveau dispositif de défiscalisation Jeanbrun sous certaines conditions.
- Tout savoir sur le cumul LLI et dispositif Jeanbrun.
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Des questions sur le dispositif Jeanbrun ? Nos conseillers sont là pour vous guider à chaque étape de votre investissement locatif.
Quelles sont les conditions d’éligibilité à respecter pour investir avec ce dispositif ?
Une durée minimal de location à respecter
Le bien doit être conservé et loué en tant que résidence principale du locataire pendant une durée de 15 à 20 ans. C’est un investissement de long terme, idéal pour préparer sa retraite ou transmettre un patrimoine.
Acquérir le logement via une SCI
Le montage classique pour le LLI implique d’acquérir le logement via une Société Civile Immobilière (SCI) ou d’autres formes de structures morales, permettant une gestion structurée du patrimoine. La SCI permet à l’investisseur d’optimiser sa fiscalité et de transmettre plus facilement son patrimoine.
Le zonage du bien acquis en LLI
Le dispositif se concentre là où les besoins sont les plus critiques : les zones A, A bis et B1. Ce sont des secteurs à forte tension locative où les appartements se louent en quelques jours seulement.
- Zone A bis : qui comprend Paris, 76 communes de la petite couronne et des secteurs très prisés de province (Ain, Haute-Savoie, Côte d’Azur).
- Zone A : qui inclut le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la zone frontalière genevoise, ainsi que les grandes villes comme Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux ou Montpellier.
- Zone B1 : qui regroupe les agglomérations de plus de 150 000 habitants, la grande couronne parisienne non classée en A, ainsi que les départements d’Outre-mer.
Les autres secteurs éligibles au LLI
Le dispositif s’étend aussi aux zones en plein renouveau, au-delà des grandes métropoles :
- Rénovation de l’habitat : quartiers en transformation (ZAE, OPAH) ou copropriétés en cours de requalification (ORCOD).
- Réindustrialisation : pour loger les salariés des nouveaux pôles d’activité.
- Revitalisation urbaine : secteurs bénéficiant de projets d’État (PPA, ORT, GOU).
Attention : pour être éligible, le LLI impose aux communes de respecter leurs quotas de logements sociaux (loi SRU) et doit s’intégrer dans des programmes immobiliers comportant au moins 25 % de logements sociaux, sauf dans les quartiers prioritaires (NPNRU) ou les villes dépassant déjà 25 % de HLM.
Les plafonds de ressources applicables en LLI en 2026
Pour louer votre bien, vos locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources annuelles en 2026 (basés sur le revenu fiscal de référence) :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Les plafonds de loyers applicables en 2026
| Zones | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Plafonds | 19,71 € | 14,64 € | 11,80 € | 10,26 € |
Exemple de calcul de loyer LLI
Marc vient d’acquérir un appartement neuf de 50 m² à Toulouse, ville située en Zone A. Pour bénéficier des avantages du dispositif LLI, il doit respecter le plafond de loyer réglementé.
À Toulouse, le plafond de référence est de 14,64 €/m². En appliquant le coefficient multiplicateur lié à la surface (0,7 + 19/50), Marc peut fixer un loyer maximum de 790,56 € par mois.
Ce montant, inférieur aux prix du marché libre, garantit à Marc une mise en location immédiate auprès de locataires solvables, tout en sécurisant sa réduction d’impôt.
Le dispositif LLI en infographie
Vous avez des questions ?
Oui, car ce dispositif offre une grande sécurité. La demande locative en zones A et B1 est telle que le risque de loyers impayés ou de vacance est très limité.
En principe, le LLI s’adresse uniquement à la location nue (non meublée) à titre de résidence principale.
Pour ne pas vous tromper, utilisez le simulateur officiel de Service-Public.fr qui répertorie le zonage précis de chaque ville de France.
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