Choisir le bon dispositif pour investir dans l’immobilier est l’étape cruciale pour maximiser la rentabilité de son placement tout en bénéficiant d’un cadre fiscal protecteur. Selon la nature du bien, sa localisation et son usage (location nue, meublée, sociale ou intermédiaire), différents régimes permettent d’optimiser votre stratégie patrimoniale.
Ce qu’il faut retenir sur les dispositifs d’investissement locatif
- La loi Jeanbrun : une déduction fiscale par amortissement (jusqu’à 5,5 %/an dans le neuf et jusqu’à 4% dans l’ancien avec travaux) qui réduit directement votre base imposable.
- Le Denormandie : une réduction d’impôt directe allant jusqu’à 21 % du prix de revient de votre investissement pour redonner vie à l’ancien en centre-ville (zones ORT).
- Le LMNP : un mécanisme d’amortissement comptable pour percevoir des revenus locatifs quasiment nets d’impôts.
- Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : des avantages fiscaux avec une TVA à 10 % et l’exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans.
- La loi Malraux : une réduction d’impôt directe de 22 % à 30 % du montant de vos travaux de restauration.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Dans un contexte économique où la volatilité des marchés financiers invite à la prudence, l’immobilier demeure la valeur refuge par excellence. Investir dans la pierre répond à trois objectifs fondamentaux :
- Protéger sa famille : l’immobilier est un outil de transmission puissant, souvent sécurisé par une assurance emprunteur qui protège vos proches en cas d’aléa.
- Se constituer un patrimoine tangible : vous acquérez un actif réel qui traverse le temps et se valorise sur le long terme.
- Générer des revenus complémentaires : que ce soit pour préparer votre retraite ou augmenter votre pouvoir d’achat, les loyers offrent une rente régulière.
Nos experts immobiliers vous guident parmi les meilleurs programmes locatifs pour sécuriser chaque étape de votre projet, de la sélection à la mise en gestion.
Le dispositif Jeanbrun
Introduit par la Loi de Finances 2026, ce dispositif remplace l’ancien dispositif Pinel par un mécanisme d’amortissement fiscal. Contrairement à une réduction d’impôt classique, le Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement (hors terrain) de vos revenus locatifs. Cela réduit votre base imposable et peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
Les avantages
- Déduisez jusqu’à 80 % de la valeur du bien (hors terrain). Les taux sont particulièrement attractifs : jusqu’à 5,5 % par an dans le neuf et 4 % dans l’ancien ayant fait l’objet d’une rénovation lourde.
- En créant un déficit foncier via l’amortissement et les charges, vous pouvez réduire votre revenu imposable global jusqu’à 10 700 € par an.
- Le montant de l’amortissement déductible est modulable selon l’effort de loyer consenti, avec un plafond annuel situé entre 8 000 € et 12 000 €.
Découvrez les avantages du dispositif Jeanbrun.
Les conditions
- Le bien doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale pour une durée minimale de 9 ans.
- Le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyers (catégories Intermédiaire, Social ou Très Social) et des plafonds de ressources pour les locataires.
- Le dispositif se concentre exclusivement sur les logements en habitat collectif (appartements).
Retrouvez toutes les conditions du dispositif fiscal Jeanbrun.
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Le dispositif Denormandie dans l’ancien
C’est le dispositif phare pour l’immobilier ancien avec travaux, spécifiquement orienté vers la revitalisation des centres-villes. Il offre une réduction d’impôt directe calculée sur le prix de revient (achat + travaux), étalée sur la durée de location choisie.
Les avantages
- Un taux de défiscalisation identique au « Pinel » : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans d’engagement.
- Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt totale pour un investissement plafonné à 300 000 €.
- Vous transformez un actif dégradé en un logement performant (RE2020), augmentant sa valeur de revente et son attractivité locative.
Les conditions
- Le montant de la rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Le bien doit être situé dans l’une des 244 villes du plan « Action Cœur de Ville » ou dans une commune ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
- Le locataire doit respecter des plafonds de ressources.
Informez-vous sur le dispositif de défiscalisation Denormandie.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Ce dispositif cible les zones de forte tension locative pour loger les classes moyennes. Il est particulièrement plébiscité par les investisseurs via des structures sociétales (SCI). Il repose sur un levier fiscal combinant une baisse de la fiscalité à l’achat et une aide à la détention sur le long terme.
Les avantages
- Réduire le prix d’achat grâce à une TVA à 10 % (au lieu de 20 %) dans le neuf.
- Crédit d’impôt équivalent à la Taxe Foncière pendant toute la durée de l’engagement (jusqu’à 20 ans).
- Ce dispositif ne pèse pas sur le plafond des niches fiscales de 10 000 €.
Les conditions
- Le logement doit être mis en location pour une période minimale comprise entre 15 et 20 ans.
- Cet avantage est réservé aux investisseurs via une SCI.
- L’investissement doit impérativement se situer en zones tendues, c’est-à-dire dans les zones A bis, A et B1.
Tout savoir sur le dispositif d’investissement Logement Locatif Intermédiaire.
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le « grand classique » de l’investissement locatif pour ceux qui privilégient les revenus nets d’impôts. Vous louez un bien meublé. Fiscalement, vous relevez des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Les avantages
- Grâce au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier permet de déduire comptablement la valeur du logement de vos revenus.
- Pas de plafonds de loyers ou de ressources des locataires.
- Un logement meublé se loue généralement 10 à 15 % plus cher qu’un logement vide.
- Possibilité de récupérer les 20 % de TVA sur le prix d’achat dans les résidences de services neuves
Les conditions
- Ne pas dépasser 23 000 € de recettes annuelles ou 50 % des revenus du foyer.
- Le logement doit respecter une liste légale de mobilier (lit, table, plaques, réfrigérateur, etc.).
- Le régime Réel est obligatoire pour bénéficier de l’amortissement (le régime Micro-BIC ne permet qu’un abattement forfaitaire).
Tout savoir sur le statut LMNP pour investir dans l’immobilier locatif meublé.
Loi Malraux
Le dispositif Malraux s’adresse aux passionnés de patrimoine souhaitant rénover des immeubles de caractère dans les centres historiques (secteurs sauvegardés). En échange d’une restauration complète du bâtiment, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt massive calculée sur le montant des travaux.
Les avantages
- Une réduction d’impôt allant de 22 % à 30 % du montant des travaux, selon la zone (Site Patrimonial Remarquable avec ou sans plan de sauvegarde).
- L’avantage Malraux n’est pas soumis au plafond global de 10 000 €.
- Vous participez à la restauration du patrimoine français.
Les conditions
- Un engagement de location pendant 9 ans à titre de résidence principale.
- Effectuer des travaux qui portent sur l’ensemble l’immeuble et être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
- Le montant des dépenses est limité à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives.
Informez-vous sur la loi Malraux.
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Des questions sur le dispositif Jeanbrun ? Nos conseillers sont là pour vous guider à chaque étape de votre investissement locatif.
Comparatif détaillé des dispositifs d’investissement selon votre profil
| Dispositif | Type de projet | Avantage Fiscal Principal | Engagement | Profil Investisseur |
|---|---|---|---|---|
| Jeanbrun | Neuf / Ancien avec travaux | Déduction fiscale via l’amortissement | 9 ans | Patrimonial & Fiscal |
| Denormandie | Ancien à rénover | Réduction d’impôt (jusqu’à 21 %) | 6, 9 ou 12 ans | Expert en rénovation |
| LLI | Neuf | TVA réduite (10 %) + Exonération TFPB | 15 à 20 ans | Long terme / Prudent |
| LMNP | Meublé (Neuf/Ancien) | Amortissement (Revenus non taxés) | Aucune (minimum conseillé 9 ans) | Recherche de rente |
| Malraux | Ancien | Réduction d’impôt (jusqu’à 30 %) | 9 ans | Haute fiscalité |
Vous avez des questions ?
L’investissement locatif expose l’investisseur à plusieurs risques, notamment la vacance locative, les impayés, la dégradation du bien, la hausse des charges (copropriété, taxe foncière), ainsi que les travaux imprévus. Une mauvaise estimation du loyer de marché ou un emplacement peu porteur peut également réduire la rentabilité nette.
L’évaluation de la rentabilité locative s’articule autour de trois indicateurs clés : la rentabilité brute (loyers/prix d’achat), la rentabilité nette (déduite des charges, taxes et frais de gestion) et la rentabilité nette-nette (après fiscalité). Pour être exhaustive, cette analyse doit impérativement intégrer les frais d’acquisition, le coût du financement, les travaux de valorisation et une provision pour vacance locative.
Le neuf offre en général un meilleur confort, une performance énergétique plus élevée et moins de travaux au démarrage, mais un prix d’achat souvent plus élevé. L’ancien peut proposer un prix au m² plus accessible et des opportunités de création de valeur via rénovation, mais comporte davantage d’aléas techniques et budgétaires.
La protection passe par une sélection rigoureuse du dossier locataire, des garanties adaptées (assurance loyers impayés ou caution), un bail bien rédigé et une gestion réactive.
En savoir plus
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