Face à une pénurie de logements qualifiée d’historique et à un recul sans précédent du marché locatif privé, le gouvernement engage une réforme structurante de l’investissement locatif. Portée dans le cadre du plan national de relance du logement, cette réforme, communément appelée loi Jeanbrun ou dispositif Relance Logement, vise à créer un nouveau dispositif afin de restaurer l’attractivité de la location longue durée, en particulier en location nue.
Cette initiative s’inscrit dans un contexte de crise aiguë du logement, qui touche prioritairement les grandes métropoles, les zones tendues et les bassins d’emploi dynamiques, où la demande excède largement l’offre disponible.
Une crise locative à son paroxysme
Étudiants, jeunes actifs, familles monoparentales… nombreux sont les ménages à la recherche d’un logement, et de moins en moins nombreux sont les biens disponibles. La contraction du parc locatif privé s’accélère, alimentée par une fiscalité jugée trop lourde et un environnement réglementaire de plus en plus contraignant.
Les chiffres sont sans appel. Selon les données du SDES, seulement 329 200 logements ont été autorisés à la construction en 2024, et 284 800 mises en chantier ont été enregistrées. C’est 30 % de moins que la moyenne observée avant la crise sanitaire. Un effondrement confirmé également dans l’ancien : environ 845 000 transactions ont été enregistrées en 2024, soit le plus bas niveau depuis 2015. En comparaison, 1,25 million de transactions avaient été comptabilisées en 2021.
Les investisseurs privés se retirent : une désaffection massive
La désaffection du parc locatif privé se confirme sur le terrain. Selon un sondage mené en 2023 par la FNAIM auprès de ses adhérents, le nombre de biens mis en location a chuté de 34 % en un an. En cause : une rentabilité locative qui s’effrite, des charges en hausse, et des incertitudes fiscales croissantes.
Encadrement des loyers, flambée de la taxe foncière, interdiction de louer des passoires thermiques, disparition du dispositif Pinel… Autant de signaux qui ont incité de nombreux petits propriétaires à tourner le dos à l’investissement locatif. Pourtant, ces bailleurs jouent un rôle clé dans l’équilibre du parc immobilier français : ils représentent la majorité des logements loués, avec une prédominance marquée de la location nue.
Un plan de relance ambitieux pour relancer l’investissement locatif
Le plan Relance logement fixe des objectifs clairs en matière de construction et de remise en circulation du parc locatif.
Selon les données du Ministère du Logement, le gouvernement vise à produire 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030, avec un objectif de 400 000 logements construits par an à l’horizon proche.
Pour 2026, le plan prévoit :
- 50 000 logements locatifs construits dans le parc privé, au-delà des logements dédiés à l’accession à la propriété,
- 125 000 logements construits dans le parc social grâce à un soutien accru aux bailleurs et organismes sociaux.
Des avantages permettant aux investisseurs d’investir dans l’immobilier neuf et dans l’ancien
Un amortissement de 3,5 % dans le neuf, 3 % dans l’ancien avec travaux
Jusqu’ici réservé à la location meublée, l’amortissement fiscal serait enfin accessible à la location nue, à condition que le bien soit acquis à la date d’entrée en vigueur de la loi de finances 2026 et mis en location longue durée. L’amortissement porterait sur 80 % de la valeur du bien (hors foncier) :
- 3,5% par an dans le neuf,
- 3 % dans l’ancien, à condition d’engager des travaux représentant 30 % de la valeur du bien.
Bonus pour loyers modérés
Le dispositif pourrait intégrer également un bonus d’amortissement supplémentaire, en fonction du niveau de modération du loyer pratiqué :
Pour les logements neufs :
- 4,5 % pour un loyer social,
- 5,5 % pour un loyer très social.
Pour les logements anciens :
- 3,5 % pour un loyer social,
- 4 % pour un loyer très social.
Autrement dit, plus le bailleur loue en dessous du prix du marché, plus l’amortissement annuel est élevé.
Cumul des dispositifs et maintien du déficit foncier
Le dispositif Jeanbrun maintiendrait la possibilité d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, renforçant ainsi l’intérêt de la rénovation lourde.
Par ailleurs, le statut du bailleur privé serait cumulable avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), permettant d’associer amortissement fiscal, loyers plafonnés et sécurisation des revenus locatifs dans les zones tendues.
Une réforme qui pourrait relancer l’offre et soutenir l’économie
Les données présentées par le gouvernement dans le cadre du dispositif illustrent l’ampleur de la crise. Les ménages français consacrent en moyenne 28 % de leurs revenus au logement, tandis que l’offre locative a reculé de 15 % en cinq ans. Le plan gouvernemental prévoit un renforcement budgétaire de 500 millions d’euros en faveur d’environ 700 bailleurs sociaux, afin de soutenir à la fois la construction neuve et la rénovation du parc existant, dans un contexte de tension durable sur le marché du logement.
Interrogé sur les effets attendus du dispositif Jeanbrun, Salim Kabi, directeur général de Sporting Promotion, souligne l’impact positif de la mesure : « En redonnant de la visibilité fiscale aux investisseurs et en orientant l’investissement vers la production et la rénovation de logements, le dispositif Jeanbrun peut recréer une dynamique vertueuse, à la fois pour l’offre locative et pour l’emploi dans les filières du bâtiment et de l’aménagement. »
Une entrée en vigueur possible en 2026
La loi Jeanbrun (dispositif Relance Logement) est intégrée au projet de loi de finances pour 2026. L’entrée en vigueur du dispositif étant conditionnée à l’adoption définitive de cette loi. Face aux enjeux, le gouvernement du Premier ministre Sébastien Lecornu a engagé l’article 49.3 de la Constitution le 30 janvier 2026 sur l’ensemble du texte. Sans motion de censure déposée par l’opposition, le dispositif sera considéré comme adopté par l’Assemblée nationale.
Pour aller plus loin :
En savoir plus
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Page mise à jour le 30/01/2026