À Toulouse et sa région, le dispositif Jeanbrun, également désigné sous l’appellation « Relance Logement », s’inscrit dans une réponse structurelle à la crise immobilière que traverse actuellement la France. Dans un contexte marqué par une contraction de l’offre locative de 15 % en cinq ans et par une baisse de 22 % des mises en chantier, les pouvoirs publics ont fixé un objectif ambitieux : la construction de 2 millions de logements d’ici 2030, dont 50 000 logements privés dès 2026, selon les données du ministère du Logement.
Intégré au Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a recouru à l’article 49.3 le 30 janvier 2026 pour faire adopter le budget face à l’absence de majorité absolue. En l’absence de motion de censure adoptée par l’opposition, le texte sera considéré comme adopté par l’Assemblée nationale. À Toulouse, zone tendue particulièrement exposée à la crise du logement, la mesure intervient après la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, alors que les ventes à investisseurs ne représentent plus que 24 % des transactions au troisième trimestre 2025, contre 58 % en 2024, soulignant l’ampleur du recul de l’investissement locatif privé (source : Observer de l’immobilier Toulousain).
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun toulousain et comment ça fonctionne ?
Le statut du bailleur privé connaît une évolution notable avec l’instauration de la loi Jeanbrun. Ce nouveau cadre permettrait à tout ménage d’accéder à l’investissement locatif tout en bénéficiant d’un avantage fiscal fondé sur un mécanisme d’amortissement.
Concrètement, l’investisseur pourrait déduire de ses revenus imposables une fraction du prix d’acquisition du logement, à laquelle s’ajouteraient l’ensemble des charges afférentes à l’exploitation locative : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière ou encore frais de gestion.
Les avantages de la loi Jeanbrun à Toulouse
Un amortissement annuel du prix du bien
Le dispositif reposerait sur un amortissement fiscal appliqué au bâti (hors foncier, fixé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition) avec une majoration selon si le logement est loué avec un loyer intermédiaire, social ou très social.
Il permettrait de bénéficier :
- d’un taux de 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (sociale) ou 5,5 % (très social) par an pour les logements neufs ou acquis en VEFA,
- d’un taux de 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social) ou 4 % (très social) par an pour les logements anciens rénovés, lorsque les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition.
Cet amortissement serait déductible dans la limite d’un plafond annuel fixé à 8 000 € par foyer fiscal.
Dans ce cas, les locataires devront respecter des plafonds de ressources, alignés sur ceux en vigueur pour les dispositifs locatifs sociaux et intermédiaires.
La possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global
Le dispositif Jeanbrun intégrerait le déficit foncier en complément de l’amortissement, permettant une imputation sur le revenu global pouvant atteindre 10 700 € par an. Ce mécanisme contribuerait à réduire la base imposable à l’impôt sur le revenu.
La possibilité de cumuler le dispositif avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
La loi Jeanbrun pourrait être compatible avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), sous réserve du respect des plafonds de loyers et des obligations propres à chaque dispositif.
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Les conditions d’éligibilité du dispositif Jeanbrun à Toulouse
Typologie du bien et implantation géographique
Le logement concerné devrait être implanté au sein d’un immeuble collectif. Le champ d’application du dispositif étant présenté comme national, la ville de Toulouse entrerait pleinement dans son périmètre. Ce cadre est particulièrement pertinent pour le marché toulousain : selon l’INSEE, 83,8 % des logements sont des appartements, garantissant ainsi aux investisseurs locaux un large choix de biens compatibles avec les exigences du dispositif.
Caractéristiques de l’opération immobilière
L’éligibilité du bien reposerait sur la nature de l’opération réalisée. Pourraient ainsi être concernés :
- les logements issus de programmes neufs,
- les acquisitions réalisées en état futur d’achèvement (VEFA),
- les biens anciens, à condition que les travaux engagés atteignent un seuil minimal équivalent à 30 % de la valeur du logement.
Obligations locatives et encadrement des loyers
Le propriétaire serait tenu de louer le logement à titre de résidence principale pour une durée de 9 ans. Les loyers pratiqués devraient respecter des plafonds définis par catégorie (intermédiaire, sociale ou très sociale) afin de s’inscrire dans une logique de modération des loyers adaptée au marché toulousain.
Restriction relative au cercle familial
Afin de garantir l’usage du dispositif à des fins strictement locatives, toute mise en location à un membre du cercle familial proche du propriétaire serait exclue.
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Dans quels quartiers investir avec le dispositif de défiscalisation Jeanbrun à Toulouse ?
Les meilleurs quartiers pour investir
Le quartier de Montaudran
À Toulouse, plusieurs quartiers offrent d’excellentes opportunités pour l’investissement immobilier. Le quartier de Montaudran, situé au sud-est de la ville, bénéficie d’un emplacement stratégique grâce à sa proximité avec la rocade mais aussi au futur passage de la ligne C du métro prévue pour 2028. Le quartier possède aussi de nombreux atouts culturels comme la Halle des Machines et la Cité de l’Espace qui contribuent à attirer de nombreux locataires. Ce dynamisme économique et la construction de nouvelles résidences neuves participent à l’attractivité locative du quartier. Le prix moyen dans le quartier est de 3 268 €/m2 avec un loyer moyen de 13,9 €/m2 pour un appartement au 1ᵉʳ semestre 2026.
Le quartier Empalot
Quartier en pleine restructuration urbaine, Empalot attire l’attention des investisseurs grâce à son potentiel de développement futur. Il allie qualité de vie et mixité sociale avec des établissements éducatifs, des installations sportives (stade Henri Gréard) et des espaces verts (jardin Niel). Les prix immobiliers sont attractifs, avoisinant les 3 291 € le mètre carré, ce qui en fait une option particulièrement intéressante pour les investissements à long terme au 1er semestre 2026.
Le quartier Compans-Caffarelli
Situé en plein cœur du centre-ville, Compans-Caffarelli, jouit d’une situation géographique idéale entre les berges du Canal du Midi et les campus universitaire UT1 Capitole, Toulouse School of Management et Toulouse Business School. Ce quartier est également doté de nombreuses infrastructures culturelles, telles que le centre de congrès Pierre Baudis et le palais des sports André Brouat attirant de ce fait de nombreux investisseurs intéressés par le potentiel de croissance du quartier. Le prix moyen est de 4 486 €/m2 et les loyers moyens atteignent 16,1 €/m2 pour un appartement au 1er semestre 2026.
Les communes éligibles au dispositif Jeanbrun
Les villes limitrophes de Toulouse offrent d’excellentes opportunités d’investissement locatif grâce à leur proximité avec la métropole et leur potentiel de développement. Balma, à l’est, séduit les familles par sa qualité de vie et sa tranquillité, tandis que Muret, au sud, attire de nombreux actifs par son accès direct à Toulouse par l’autoroute A64 et ses logements variés et accessibles (2 605 €/m2 en moyenne) au 1er semestre 2026. Quant à la commune de Blagnac, située à l’ouest, elle jouit d’une forte demande locative en raison de sa situation privilégiée avec l’aéroport Toulouse-Blagnac et sa zone commerciale.
Ces communes représentent des alternatives rentables à Toulouse, offrant un cadre de vie agréable et un accès direct aux commodités de la métropole. Les propriétaires investisseurs peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux, sécurisant ainsi leur investissement locatif aux portes de Toulouse.
Questions et réponses
Quels sont les autres dispositifs pour acheter dans l’immobilier à Toulouse ?
Plusieurs dispositifs fiscaux accompagnent les investisseurs immobiliers à Toulouse malgré la fin du dispositif Pinel et Pinel Plus. Le dispositif Location Locatif Intermédiaire (LLI), pour les logements neufs, permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit de 10 % sur le prix d’acquisition. La loi Malraux concerne les projets de réhabilitation dans des secteurs sauvegardés, offrant 22 % à 30 % d’abattement sur le coût des travaux. Le Denormandie s’applique dans le cadre de rénovations de logements anciens, avec une défiscalisation jusqu’à 21 % du coût total. Ces dispositifs encouragent et dynamisent l’investissement immobilier à Toulouse et sa région.
Quels sont les risques d’un investissement immobilier à Toulouse ?
Les risques locatifs sont l’un des principaux facteurs à considérer lors d’un investissement, notamment les impayés de loyer ou la vacance locative. Il est donc essentiel de s’assurer de la solvabilité des locataires potentiels et d’adopter des mesures préventives telles que la souscription à une assurance loyers impayés. L’évolution du marché immobilier peut également impacter votre investissement, comme une baisse des prix de l’immobilier ou une diminution de la demande locative. Informez-vous sur les tendances du marché et les évolutions économiques et démographiques de la région pour anticiper ces risques potentiels.
En savoir plus
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Mise à jour le 30/01/2026